Порядок проектирования и согласования пристройки в 2022 году
Пристройка — это новая часть объекта недвижимости, которая возводится в процессе проектирования и согласования реконструкции, поскольку происходит изменение параметров здания. В ходе проектирования необходимо определить возможность расширения площади объекта, не превысить допустимые нагрузки, грамотно определить решения о планировке и подключении всех инженерных систем пристройки к уже существующим сетям.
Что такое пристройка и правила ее согласования в 2022 году
Пристройка — это не самостоятельный объект, поскольку он не имеет признаков изолированности и обособленности. После возведения она будет присоединена к основному зданию и станет его неотъемлемой частью. Пристройка образуется методом расширения общей площади и стен здания, соединенных минимум одним проходом, ограждающими и несущими конструкциями.
Поскольку площадь и объем здания относятся к его ключевым параметрам, пристраивание новых элементов относится к реконструкции. Перечисленные виды работ можно выполнять только на основании проекта и полученного разрешения на строительство. После того, как реконструкция будет завершена, собственнику необходимо будет пройти кадастровый учет и указать все изменения в параметрах в реестре ЕГРН.
Нормативные документы
Ключевые правила предпроектной подготовки, а также процесса проектирования и согласования реконструкций на возведение пристройки предусмотрены ГрК РФ. Обязательное требование данного акта — экспертиза проектной документаций, наличие разрешения на возведение пристройки и ввод в эксплуатацию. Непосредственный состав и содержание проекта формируются с учетом регламентов Постановления Правительства РФ №87.
Необходимые обследования, которые должны быть проведены перед проектированием пристройки
Поскольку на первоначальные конструкции объекта будет оказываться воздействие в ходе возведения пристройки, то их требуется обследовать с привлечением специалистов. По полученным результатам будет сделано заключение о возможности выполнения работ, а также разработаны вспомогательные меры по усилению несущей возможности фундамента, перекрытий и прочих составляющих. Также обследование дает возможность получить объективные сведения о состоянии коммуникационных систем здания, которые в процессе единого ремонта можно заменить или усовершенствовать.
Кто выполняет обследование объекта в 2022 году
К обследованию объекта, как и в других вариантах реконструкции, допускаются:
- представители проектной и подрядной структур;
- эксперты в области недвижимости, строительства и архитектуры;
- профильные специалисты — инженеры, архитекторы, энергетики, землеустроители и др.
Обследование должно быть комплексным, так как деятельность по пристройке может повлиять на все части объекта и системы.
Элементы, которые обследуются на объекте для проектирования пристройки
Ключевая цель обследования — определение возможности пристройки согласно текущему состоянию конструкций и мероприятия по подготовке рекомендаций для безопасности. Комиссия обследует:
- все конструкции здания — фундамент, перекрытия, лестничные пролеты, перегородки и прочие элементы;
- внешние фасады, характеристики которых изменятся в ходе реконструкции;
- инженерные сети и коммуникации, поскольку при пристройке они расширятся и будут прокладываться но новым схемам;
- общее состояние земельного участка, ведь под новый элемент потребуется подведение капитального фундамента.
Также обследуются и другие элементы объекта и участка. Обследования и изыскания должны учитывать ограничения ГПЗУ, что может привести к выбору другой локации пристройки или ее архитектурных нюансов.
Ключевые методы и инструменты, применяемые при обследовании перед возведением пристройки
Экспертная комиссия выносит решение о возможности реконструктивных работ по предложенному варианту, поэтому для обследования будет применяться комплекс методов:
- визуальный осмотр фасада и конструкций;
- изучение первоначальной технической и эксплуатационной документации на объект, паспорта отдельных систем;
- изыскания на территории и подземных коммуникациях;
- инструментальная диагностика, а также фото- и видеосъемка;
- вскрытие определенных конструкций и перекрытий для оценки степени износа;
- расчеты, измерения с последующим составлением требуемых документов;
- лабораторные тесты, исследования.
Все примененные методы и инструменты указываются в итоговых документах и по ним можно сделать заключение о достоверности и точности полученных данных.
Итоговый документ по результату
Для того, чтобы начать работы, проектировщик по итогам обследования должен получить технические и экспертные заключения, а также необходимые акты, отчеты, протоколы и прочие материалы. Одновременно оформляются результаты выполненных расчетов и измерений, включая по предельно допустимым нагрузкам. Пакет передаваемых материалов должен содержать графические схемы, фототаблицы, планы этажей и пр.
Этапы проектирования пристройки
Основание для разработки проекта — это техническое задание владельца, результаты инженерных изысканий и осущественных обследований. В процессе подготовки проекта заполняются такие сведения, как:
- начальные данные на здание, соответствующие технической документации и итогам обследования;
- текстовое описание включительно по всем выбранным решениям, а также усилениям существующих конструкций с обоснованием;
- сведения о технических условиях на подключение энергетических ресурсов, ограничения на потребление и точки подсоединения к сетям объекта или коммуникациям общего назначения;
- блок с действиями пожарной безопасности;
- ситуационный план участка с описанием локации пристройки и первоначального объекта;
- проект организации строительства и прочие данные с учетом особенностей здания, свойств и параметров пристраиваемой части.
К проекту должны прилагаться схемы, чертежи, рабочие документы и другие графические материалы, которые после утверждения направляются на экспертизу. При положительном заключении можно подать обращение в органы стройнадзора для выдачи разрешения на строительство.
Кто должен осуществлять проектирование пристройки и кому стоит доверить работы
Проект и другие документы на пристройку в процессе реконструкции имеет право оформлять только проектная организация, входящая в состав СРО, в ином случае будет выдано отрицательное заключение экспертизы. Рекомендуется также удостовериться в квалификации и опыте проектировщика, для этого стоит ознакомиться с его портфолио по аналогичным видам работ.
Сроки проектирования пристройки и цена на услуги
Оценить время проектной работы и стоимость невозможно без детального изучения первоначальной документации на здание и технического задания. Также необходимо предварительно провести обследование объекта и участка, так как их нюансы могут значительно усложнить или упростить рабочий процесс. Только после комплекса мероприятий специалисты смогут обозначить сроки и стоимость проекта.
Как составить техническое задание
В процессе разработки технического задания важно точно указать первоначальные данные на реконструируемое здание, его характеристики и функциональное назначение, а также требования к содержанию проекта и будущим работам. Сделать все это самостоятельно крайне сложно, поскольку для этого необходимо учитывать множество факторов и знать нормативы и регламенты надзорных структур. Целесообразно доверить составление технического задания профильным специалистам.
Трудности и ограничения в ходе проектирования пристройки
Как и любой другой вид реконструкции, процесс проектирования пристройки сопровождается рядом сложностей, проблем и ограничений:
- в ГПЗУ довольно часто содержатся ограничения по максимально допустимым параметрам возведения, а также по наличию санитарных, водоохранных и прочих спецзон;
- проектировщику необходимо учитывать ограничения градостроительных документов по фасадным и архитектурным решениям, включая высоту пристраиваемой части;
- техническое и экспертное заключение вполне могут содержать вывод о том, что по предложенному варианту нельзя возвести пристройку, поэтому будет необходимо изменить ее месторасположение или свойства;
- могут возникнуть трудности по техническим условиям на подключение, поскольку выделенных лимитов энергоресурсов просто может не хватать для нагрузок и мощностей нового элемента объекта.
Если требуется усилить несущие конструкции объекта, то проектировщику придется дополнительно разрабатывать решения, изменять архитектуру или планировку.
Как заказать проектирование
Для заказа проектирования пристройки следует обратиться к специалистам по указанным телефонам или через форму обратной связи. После изучения документов, всех согласований по срокам и стоимости работ, будет заключен договор. Заказ проекта пристройки у экспертов — гарантия соблюдения нормативной базы и всех прописанных требований ТЗ.